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地产白银时代 产品为王照样能杀出一条血路

www.minecraftflash.com2019-09-11

我有个对外极封闭的地产微信群,叫悬爷厨房,借着群的名义,可以时常在我家露台上啃着烤羊腿搞搞房事扒什么的。群里的主力是某些房企的城市总啊营销总啊设计总啊拿地总啊物业总啊什么的,也有几大媒体大V黑号的老大什么的。这群里每天都很热闹,最热闹的时候基本都是在聊产品,聊技术,聊土地这些外人觉得很枯燥的话题。一群神经病一样的人,一不留神就能聊到后半夜。当然,后来他们自己臭味相投的各自寻找相好的抛弃了群主我去私聊,是另外的问题,我已经准备把他们拉黑了。

有一天,他们在群里说,已经很久不见我写技术话题了。尤其是关于产品的,应该写写。我回,写个屁,放眼南宁市场,哪里还有产品流专业流的生存空间。这些开发排名靠前的,无一不在弄的都是些快餐产品。尤其是投资客群为主的五象新区,连续看十个八个新盘,除了开发商的LOGO不大一样,压根也没看出什么区别来。我写什么,有什么意义呢,仿佛是跟地产发展背道而驰了都。开发商的老板们哪里关心啥产品好,他们更关心的是,啥产品卖的快,溢价高。他们更热衷的,是杨老板的当天拿地,当天出图。

我承认,对此,我是有些悲观了。毕竟,包括我在内,厨房群里好大一群人有段时间都失业了挺久的。

昨天,受邀去参观一个位于白沙大道路边的纯商住公寓项目。为啥是受邀呢?因为骨子里我是排斥各种公寓的,基本上要不是被迫很少会主动去看。无非就是一栋小破楼一个中间过道两边一堆单间配套,或者带间暗房的里外套间,几梯几十户是典型。多数既谈不上什么居住舒适性,也没啥值得下笔的亮点。让购房者投资,如果倒退十年二十年的,倒是也能租金抵个供弄个年回报10以上的利润率出来。以现在的房价、利率,能得回本的都算烧香了。

我为何一直讨厌公寓产品?

商住公寓,在多数时候是因为其本身的用地性质而做出来的折中产品。尤其是在五象新区,海量的闲置写字楼指标和商业指标都被迫的做成了公寓产品。但受限于开发商本身也是死马当活马医的心态,在产品设计打造上基本就是因陋就简没咋用心的。有些甚至在原有写字楼基础上,连楼体结构都没改,更谈不上有上下水、防水、烟道这些涉及生活的基本建筑构造。那玩意能住人?没法明火,没法晒衣服,谈的上基本的生活舒适性么?再一不幸的是用中央空调,那一度电25块的空调费用不用的起先?

但像ONE91这样没有舒适性困扰,可以像一般的普通住宅一样使用的公寓呢?再加上不占用年轻人们的购房指标,作为5年左右的过渡性住宅是不是就可以考虑了?

高公摊、低使用率造成投资回报不高也是目前我对公寓产品兴致不高的关键。倒退十年二十年,公寓产品的投资回报率还是相当可观的。诸如迷你居、摩卡生活馆这些,当初下手的投资客们,十年八年就回本是很简单的事。现在,多数公寓项目没有二三十年基本别想。

但仔细算算,ONE91这种29平的产品,在白沙沿线,基本月租可以稳稳吃到2200-2300左右,15年回本是很基本的事,理论投资回报大约是7个多点。的确没以前那么丰厚了,但还是比一般的存款或者理财好点。

很多时候,垃圾的产品是垃圾的思维方式造就的。换一种思路,其实公寓产品也没那么垃圾,起码,不输于一般的住宅。

悬爷:凤凰网房产南宁站主编,资深地产写手,卖过几百万平房子,撸过几百万字文章

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